De economische crisis leidt onder meer tot waardemindering van de huizen. Ook andere factoren spelen een rol bij die waardevermindering. Eén zo’n belangrijke factor is de erfpacht. Het is daarom van belang dat de gemeente Amsterdam het erfpachtstelsel herziet. Geerdinkhoffer Gerard Marinus heeft daar uitgesproken ideeën over.

In de Nieuwsbrief Geerdinkhof, d.d. 10 maart jl., vielen mij bij punt 7 – Geerdinkhof en de toekomst – onder het kopje ‘erfpacht’ de twee regels op die aan dat onderwerp waren gewijd. Twee nieuwe (potentiële?) bewoners kregen geen hypotheek vanwege de onduidelijke Amsterdamse erfpachtregeling en dat dan in relatie tot de betalingscapaciteit van de geldnemers. Die terugbetalingscapaciteit staat al onder druk door de stand van de economie, inkomensonzekerheid door oplopende werkloosheid en dalende inkomsten door niet-geïndexeerde salarissen en pensioenen. Medio april hadden 65.000 huishoudens hypotheek gerelateerde betalingsproblemen.

De hypotheeknemers (dat zijn de geldgevers) zijn sowieso voorzichtiger geworden met het verstrekken van hypothecaire leningen, omdat de afschrijvingen op de beleggingen in Amerikaanse Alt-A-hypotheken en Griekse staatsobligaties - het eigen vermogen - hebben aangetast en dat terwijl het zogenaamde Basel-3-akkoord vereist dat de banken hun eigen vermogen versterken. Daar komt nog bij dat banken een ‘bankenbelasting’ opgelegd krijgen.
Op het internet is te vinden dat de maximale hypotheek nu 4,25 maal het bruto inkomen is, terwijl dat voor de bankencrisis 7,5 maal was. Iemand met een inkomen van € 50.000,- kan nu een maximale hypotheek krijgen van € 225.000, terwijl dat tot 2008/2009 € 375.000 was. Het effect hebben we gezien: de prijzen van de huizen dalen.

De relatie tussen de huizenprijs en het erfpachtstelsel

De prijs voor een huis op erfpachtgrond is lager, omdat van de marktprijs voor soortgelijke huizen op eigen grond, de contante waarde van de te betalen erfpachtcanon afgetrokken moet worden (eventueel na belastingaftrekvoordeel, maar tegen welk tarief?). Als de canon € 180 per jaar is, zoals in bepaalde wijken tot voor kort niet ongebruikelijk was, is dat verschil met huizen op eigen grond verwaarloosbaar klein. Maar bij de recentelijk vastgestelde erfpacht na het aflopen van de erfpachttermijn (herziening einde tijdvak) zijn die canons dusdanig hoog dat de waardevermindering van onze huizen substantieel zou kunnen zijn. Ik zeg het voorzichtig, omdat de prijs ook nog altijd tot stand komt door vraag en aanbod. Conclusie: het maximale bedrag van een hypothecaire lening is kleiner.

Amsterdam is nog een van de weinige gemeenten die het erfpachtstelsel hanteren, gerechtvaardigd door argumenten als: solidariteit, invloed op de stadsontwikkeling en de waardestijging van de grond, die ten goede komt aan de gemeente. De gemeente Amsterdam bepaalt de hoogte van de erfpachtcanon door de zogenaamde residuele waardebepaling. Dat houdt in: de grondwaarde = de marktwaarde van het onroerend goed minus de bouwkosten van het goed op het moment van taxatie van het goed. De taxatieprocedure staat op http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/

Verder wordt de hoogte van de canon bepaald door een depreciatiefactor van 0,75 en het rendement op langlopende staatsleningen. De dalende huizenprijzen zouden in het systeem van residuele waardebepaling een drukkend effect hebben op de nieuwe canon; immers het verschil tussen de marktprijs en de stijgende bouwprijs door inflatie wordt kleiner = de prijs van de grond. Extreem gesteld: in dat waardebepalingssysteem is de grondwaarde nul of negatief (ontvángen we dan erfpacht?), indien de marktprijs van een huis gelijk is aan of lager is dan de bouwkosten.

Erfpachtherziening komt eraan

Naar mijn mening hebben we de crises wel weer achter ons vóór het tijdstip van erfpachtherziening, over zo’n jaar of vijftien (voor de patiowoningen wellicht iets eerder). Dan is het weer business as usual en krijgen we te maken met een hogere erfpachtcanon. En niet alleen dat. Op bovengenoemde site staat: deze nieuwe canon wordt na herziening jaarlijks geïndexeerd met de inflatie minus 1%. Dat houdt in – bij een termijn van vijftig jaar - dat met 2% inflatie € 1 uit jaar 1 gestegen is tot € 1,64 in jaar 50 en bij 3% inflatie tot € 2,70. Ik heb wel eens gehoord dat er in Geerdinkhof al erfpachtcanons bestaan die voor vijf jaar geïndexeerd zijn.

De canon van ons huis wordt in 2027 herzien; bij zo’n jaartal denk je: dat zien we dán wel weer! De Geerdinkhoffers echter die nú hun huis willen verkopen, hebben niet alleen te maken met de algemene malaise op de huizenmarkt, maar ook nu al met die komende erfpachtverhoging. Die is er in andere stadswijken gekomen en die zal ook in Zuidoost komen. Als een koper zelf niet op de hoogte is van die verhoging, dan zal zijn makelaar hem dat wel vertellen en anders wel zijn hypotheekbank. Je kunt hier alleen maar aan ontkomen als je bij de erfpachthernieuwing de grond tegen een redelijke prijs kunt kopen. Er zijn hiervoor vanuit de politiek ontwikkelingen aan de gang die dat misschien mogelijk maken en die we niet moeten negeren.

Indicatie erfpachtverhoging

Op de in dit stuk genoemde website wordt een indicatie gegeven van de erfpachtverhogingen middels de gepubliceerde grondprijzen per m², gebaseerd op een grondprijzenbrief voor 2011, per stadsdeel en per buurt.

Voor eengezinswoningen in Zuidoost staan grondprijzen van € 300 tot € 600 en ook de daarvan afgeleide canonbedragen van € 10 tot € 20 per m². Laten we aannemen dat het grondbedrijf van heel Zuidoost de actuele marktprijzen van de huizen kent en ook de actuele bouwprijzen, zodat er een grondprijsinterval bekend is met de bijbehorende canons per m². Die € 10 sluit goed aan bij wat wij nu betalen: 174m² x € 10 = € 1.740. Wij betalen tot 2027 € 1.730 p/jr bij een gebruiksoppervlak (gbo) van 174m². Als er nu al op basis van grondprijzen uit 2011 € 20 staat, zal dat in 2027 hoger zijn dan dat. Dat betekent dan in ieder geval een verdubbeling in 2027 en – door die indexatie – in 2077 nogmaals het dubbele. (U gelieve uw salaris / pensioen rechtstreeks over te maken aan het Amsterdamse grondbedrijf). Dit zijn ontwikkelingen die grote invloed hebben op de terugbetalingscapaciteit van hypotheekgevers (dat zijn de geldontvangers), op de waarde van de huizen en dus op de verkoopbaarheid van een huis en dat zien de risicoanalisten van de banken ook wel. Voor het geval die verhoogde canon voor iemand echt bezwaarlijk is, bestaat er een subsidieregeling (zie ook genoemde site), maar daarmee verkoop je je huis niet.

De Gemeente Amsterdam en het erfpachtstelsel

Drie Amsterdamse politieke partijen stellen de Amsterdamse erfpacht ter discussie, te weten: het CDA, de VVD en D’66. De PvdA, GroenLinks en SP willen geen verandering. De wethouder onder wie grondzaken valt, is Maarten van Poelgeest (GL). CDA, VVD en D’66 willen dat de grond waarop huizen/gebouwen staan ook te koop is. En dat zou ik ook wel willen. Ik vind ook dat een huiseigenaar op erfpachtgrond (´bloot eigenaar´) een groter belang heeft bij de grond en om die reden meer recht heeft op de grond dan de grondeigenaar. De grondeigenaar neemt ook een monopolypositie in. Je kunt wél een andere provider nemen voor je mobieltje of je internetaansluiting, of kiezen voor een andere zorgverzekeraar, maar een andere erfverpachter nemen is niet mogelijk. Mijn stelling is dat de Gemeente Amsterdam de grond aan de huiseigenaren te koop moet aanbieden. Aanbieden; als iemand het aanbod niet wil aannemen, blijft alles zoals boven geschetst. En het financiële belang van de Gemeente Amsterdam bij erfpacht is helemaal niet zo groot. Op de begroting 2012 staat de inkomstenpost erfpacht op ruim € 107 miljoen (in 2010 was dat nog € 167 miljoen). Die € 107 miljoen is bruto; er gaat nog zo’n € 27 miljoen af voor rentekosten, voor grondaankopen en voor kosten van het bureau grondzaken. Bruto is dat 2,89% van de totale begroting en netto 2,15%. Het is, denk ik, voor de gemeente veel lucratiever om de grond te verkopen en de opbrengst te beleggen/investeren. (Geen grapjes over IJslandse banken en Griekse staatsobligaties).

Als de huiseigenaar de grond bezit, wordt de situatie een stuk overzichtelijker: voor de banken is het interessant omdat zij bij hypotheekverstrekking de grond als zekerheid hebben en ook de huiseigenaar weet waar hij aan toe is: geen schimmige taxaties en geen indexatieverhogingen.
Of wij ooit door de Gemeente Amsterdam in de gelegenheid worden gesteld om de grond waarop ons huis staat te kopen, is blijkbaar een politieke keuze. Het hangt ervan af of er in de Amsterdamse gemeenteraad een meerderheid voor komt. Maar misschien wordt de Gemeente Amsterdam hiertoe wel gedwongen door wetgeving van de landelijke politiek, door uitleg van Europese regelgeving of door eisen van de Nederlandse MededingingsAutoriteit. In 2002 is in Rotterdam het erfpachtsysteem door Leefbaar Rotterdam, VVD en CDA afgeschaft als zijnde een ‘volstrekt achterhaald systeem’.
Nog een belangrijk punt is – nu nieuwe hypotheken in maximaal 30 jaar terugbetaald moeten worden en de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar is voor het belastbaar inkomen – of de aftrekbaarheid van de erfpacht wel in stand blijft.
Inmiddels heeft het CDA in de Tweede Kamer aan de minister van Binnenlandse Zaken, mevrouw Spies, vragen gesteld over het Amsterdamse erfpachtsysteem.

Vragen aan de ministers

Kamerleden van het CDA hebben op 16 april j.l. aan drie ministers (Binnenlandse zaken, Infra/Milieu en Veiligheid/Justitie) vragen gesteld over erfpacht in Amsterdam. Aanleiding was het artikel ‘Erfpachtellende brengt halve straat in Bos en Lommer aan bedelstaf - Canonkanjer valt op 1055 DD’ (De Telegraaf, 6 april 2012).
In deze vragen worden diverse misstanden aan de kaak gesteld waarmee erpachters in Amsterdam te maken hebben. Zo kan de erfpachter slechts eenmaal in de vijftig jaar bij de rechter bezwaar maken tegen de erfpachtcanon, namelijk bij het vernieuwen van de canon. En bij vernieuwing van de canon moet de erfpachter vaak van de ene dag op de andere een veel hoger bedrag betalen, dat in extreme gevallen zelfs een verhoging betekende van 7.000%. Ook in nogal wat andere opzichten is de rechtspositie van de erfpachter niet meer van deze tijd, zo blijkt wel uit de vragen van de Kamerleden.

De Kamervragen én de beantwoording ervan. 


Vragen van de leden De Rouwe, Van der Werf en Bruins Slot (allen CDA) aan de ministers van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, van Infrastructuur en Milieu en van Veiligheid en Justitie over de erfpacht in Amsterdam (ingezonden 16 april 2012):

  • Hebt u kennisgenomen van het artikel ‘Erfpachtellende brengt halve straat in Bos en Lommer aan bedelstaf - Canonkanjer valt op 1055 DD’ (Telegraaf, 6 april 2012)
  • Wat vindt u ervan dat een meerderheid van de huizenbezitters in Amsterdam de grond onder hun huis niet in eigendom mag verwerven van de gemeente en dat de gemeente Amsterdam 85% van de bebouwde grond in de gemeente bezit? Bent u van mening dat burgers in principe, en zeker bij nieuwe gronduitgifte, de keuze zouden moeten hebben om de grond in eigendom te verwerven? Zo ja, welke acties onderneemt u om dit te bewerkstelligen?
  • Wat voor rol ziet u voor de NMa met betrekking tot gemeentelijke erfpacht, daar een aantal monopolies in Nederland op basis van de wet wordt gereguleerd door de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA)?
  • Weet u dat het maken van bezwaar tegen een nieuwe canon, al dan niet via de rechter, in veel gevallen tot een aanzienlijk lagere canon leidt, maar dat dit slechts eens in de vijftig jaar mogelijk is? Vindt u dit in overeenstemming met algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de gelijke behandeling van burgers door de overheid?
  • Bent u van mening dat erfpacht, hoewel formeel geen belasting, in casu de facto wel een extra belasting vormt voor huizenbezitters en ondernemingen, bovenop de onroerendezaakbelasting (OZB)? Meent u dat de rechtsbescherming van de burger tegen het overheidsoptreden in deze met voldoende waarborgen is omkleed, rekening houdend met het feit dat belastingheffing wezenlijk en wettelijk gebonden is aan de eisen dat de regels openbaar moeten zijn, men in bezwaar en beroep moet kunnen gaan, en op iedereen op dezelfde manier van toepassing moeten zijn? Bent u van mening dat de overheid ook bij privaatrechtelijke zaken een betrouwbare overheid moet zijn en dat dit conflicteert met het optreden van de gemeente Amsterdam in dit geval?
  • Bent u ervan op de hoogte dat door de methode van voortdurende erfpacht die Amsterdam hanteert, mensen van het ene jaar op het andere een nieuwe canon moeten betalen aan de gemeente, die regelmatig een veelvoud is van de oude en soms een verhoging betekent tot wel zevenduizend procent? Acht u dergelijke extreme verhogingen, waar het gaat om een basisbehoefte als wonen, aanvaardbaar? Bent u van mening dat dergelijke extreme verhogingen en de niet transparante totstandkoming daarvan zorgwekkend zijn, ook in het kader van de gedachte dat de overheid ook bij privaatrechtelijke zaken een betrouwbare overheid moet zijn?
  • Wat vindt u ervan, dat de gemeente Amsterdam burgers volgens de algemene erfpachtbepalingen een boete op kan leggen van 10 keer de erfpachtcanon, als zij te laat de canon overmaken, terwijl betalen tot gevolg heeft dat de mogelijkheid tot bezwaar te vervallen komt?
  • Deelt u de mening dat de gemeente Amsterdam niet voldoet aan twee van de vijf eisen die door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aan particuliere erfverpachters worden gesteld met betrekking tot erfpachtcontracten, namelijk de eis dat de erfpachtvoorwaarden niet eenzijdig gewijzigd kunnen worden en de eis dat de actuele canon bekend moet zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter duidelijk en niet onaanvaardbaar moet zijn? Zo ja, wat vindt u hiervan, en wat kunt u eraan doen? Zo nee, waarom niet?

Nog voordat het Infobulletin goed en wel bij de drukker lag, verscheen het antwoord van de minister. U vindt dat met de volgende link.

Tot slot: ik vraag de Geerdinkhoffers die relevante kennis hebben van ontwikkelingen m.b.t. het erfpachtsysteem, deze met ons te delen via het Geerdinkhof Infobulletin.

Lezenswaardige websites:

http://www.erfpachtinamsterdam.nl
http://www.cortendegeer.nl