Gerard Marinus, bewoner van Geerdinkhof, was vorige week bij een openbare vergadering in de Stopera over het erfpachtvoorstel. Naar aanleiding daarvan heeft hij aan de leden van de raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat onderstaand bericht gestuurd.

Geachte commissieleden en wethouder,

Eerder heb ik al naar de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat – via de voorzitter, de heer Brian Benjamin – een uitgebreide reactie gestuurd op het voorstel voor nieuwe erfpachtvoorwaarden, maar de openbare vergadering van de commissie d.d. 27 juni jl., geeft mij aanleiding uw aandacht te vragen voor een – volgens mij – onderbelicht aspect tijdens de vergadering, namelijk het indexeren van de erfpachtcanon. De teneur bij enige commissieleden betreffende het voorstel was: "zodat iedereen weet waar hij aan toe is" en "duidelijkheid scheppen". Terloops werd dan nog wel genoemd: "er is dan nog wel een jaarlijkse indexatie"; maar die indexatie is minstens even belangrijk als het "startbedrag" van de canon, waar de vergadering voor een groot deel over ging. Wanneer er gesproken wordt over erfpacht, dan gaat het over wonen en wonen behoort tot de eerste levensbehoeften en dat aspect ben ik de hele avond niet tegengekomen. Erfpachters een geïndexeerde erfpacht laten betalen uit niet-geïndexeerde inkomens, getuigt er niet van dat met dat aspect rekening wordt gehouden. De inkomens van de Nederlanders blijven al enige jaren gelijk of dalen zelfs, niet alleen reëel maar ook nominaal; en dat geldt zowel voor de inkomsten van gepensioneerden, ondernemers en werknemers als ambtenaren. Mensen met een "eigen woning" zijn geen rijke mensen waar veel valt te halen, getuige het aantal gedwongen huisverkopen, het toenemende aantal huizen waarvan de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde en in z'n algemeenheid het aantal mensen dat de zorgverzekering niet meer kan betalen. Het Bureau Krediet Registratie heeft 28 juni jl. bekend gemaakt dat 82000 huishoudens een serieus betalingsprobleem met de hypotheek hebben.

Voor de duidelijkheid: ik ben er een voorstander van dat de erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld de grond onder zijn huis te kopen of eeuwigdurend te kunnen pachten tegen een symbolisch bedrag omdat:

  1. pas bij grondeigendom en (niet-geïndexeerde) eeuwigdurende erfpacht weet je waar je financieel aan toe bent en is uit te rekenen of je qua inkomsten in je huis kunt blijven wonen
  2. ik vind dat de erfpachter gevoelsmatig een sterker recht heeft op de grond dan de juridische eigenaar:
    a. de erfpachter heeft een emotionele verbondenheid met de grond onder zijn huis en
    b. de erfpachter heeft een grotere investering gedaan met betrekking tot de grond dan de verpachter
  3. a. banken financieren liever een huisaankoop op eigen grond omdat zij – ingeval van wanprestatie van de geldlener – een betere verhaalpositie hebben
    b. de mate van financieringsbereidheid van de banken is voor een goed functionerende Amsterdamse woningmarkt een cruciale factor
  4. zowel banken als huizenkopers hebben een keus; huizen in de omgeving van Amsterdam op eigen grond – Diemen, Duivendrecht, Weesp, Abcoude, Amstelveen en de Zaanstreek – hebben qua verkoopbaarheid en financierbaarheid een betere positie dan de huizen in Amsterdam op erfpachtgrond waarvan de hoogte van de erfpachtcanon altijd onzeker is.
  5. uit de bewoordingen gedaan in het voorliggende voorstel wat betreft de fiscale aftrekbaarheid van de erfpachtcanon "in het huidige belastingstelsel" en "onder de huidige fiscale wetgeving", is op te maken dat de Gemeente Amsterdam hierover van het Ministerie van Financiën geen zekerheid heeft gekregen.

Maar als er bij de huidige samenstelling van de gemeenteraad geen politiek draagvlak is voor grondverkoop resp. aankoop, dan is toch minimaal een rechtvaardig, maar ook een logisch erfpachtsysteem gewenst.
De huur, die een investeerder vraagt voor het gebruik van een aantal m²-ers in zijn kantoorgebouw (de opstal) is gebaseerd op bedrijfseconomische principes: bedrijfseconomische/technische levensduur van de opstal, vaste plus variabele kosten plus een geëist rendement; de restwaarde is dan gelijk aan de aanschafwaarde van de grond. Bij de gemeente Amsterdam zullen er ook activa afgeschreven worden op basis van een toekomstige vervangingswaarde (de lineaire afschrijving plus de verwachte prijsstijging middels een indexatie), zodat na afloop van de technische of economische levensduur, er een gelijkwaardig activum aangeschaft kan worden. Dat geldt echter niet voor het activum grond: grond kan en hoeft niet te worden vervangen, grond is er, slijt niet en heeft geen technische of economische levensduur. Er is dus ook geen bedrijfseconomische ratio om grondhuur te indexeren. Wil je als grondverhuurder de huur indexeren, dan is dat uitsluitend om financiële redenen en dan wordt de index al snel willekeurig. Om die willekeurigheid te ondervangen wordt dan voorgesteld om de verhoging te koppelen aan de Consumenten PrijsIndex (CPI) van het Centraal Bureau Statistiek (CBS). Maar de CPI heeft geen enkele verbinding met de waardeverandering van grond en daar zou het bij een canonverandering toch om moeten gaan.

Wanneer de hedgefundmanagers zich terugtrekken van de aandelenmarkt en grootschalig investeren in grondstoffenopties van de termijnmarkten (varkens- en runderdelen, koffie, olie, aardgas, granen enz.), dan werkt dat door in de CPI en daarmee in de erfpachtcanon indexering. Wanneer hurricane Kathrina de boorplatformen in het Caraïbisch gebied stillegt, dan wordt de aardolie duurder en dat werkt dan door in de CPI en daarmee in de erfpachtindexering. Enz. enz. Als er al een erfpachtcanonindexatie zou moeten zijn, zou die – in een of andere vorm – gebaseerd moeten zijn op de prijsontwikkelingen van een gedifferentieerde Amsterdamse huizenmarkt.

Indien de canonindexering wordt gekoppeld aan de CPI ontstaat ook de ongewenste situatie dat de huizenprijzen 20% zijn gedaald (CBS: 08-2008 / 06-2013) – en daarmee de grondwaarde mogen we aannemen – terwijl de CPI in die periode met zo'n 12% is gestegen. Een stijging van de canon, terwijl de grondwaarde daalt is strijdig. Het belangrijkste argument om het erfpachtstelsel in stand te houden – de waardestijging van de grond valt toe aan de gemeente Amsterdam – wordt hiermee teniet gedaan; er is een grondwaardedaling. En mocht u denken dat dit maar tijdelijk is, dan houdt u geen rekening met veranderende mondiale macro-economische omstandigheden en waar een gemeente geen invloed op uit kan oefenen. Dan gaat het over het afschaffen van importheffingen, open markten en lage-lonen-landen. Bondskanselier Merkel heeft 27 juni jl. aangekondigd dat zij het op dit moment als haar voornaamste taak ziet om de economische concurrentiepositie van de Europese Unie te verbeteren. Dat houdt voor Nederland in dat de lonen structureel zullen dalen om zo de kostprijs per eenheid product te laten dalen. Dat proces is in de USA al enige jaren aan de gang en het bedrijfsleven kan nu een deel van de productie uit lage-lonen-landen terughalen. Om geïndexeerde erfpachtcanons op te leggen aan mensen met dalende inkomsten, is dan ook geen goed idee. Erfpachters willen die misschien nog wel betalen, maar kunnen dat op een bepaald moment niet meer en er zijn ook geen kopers voor hun huis met een vraagprijs waar hun resthypotheek uit betaald kan worden. Het wordt dan een kwestie van prioriteiten: eerst eten en drinken, dan de energierekening, de zorgverzekeringspremie, de studiekosten van de kinderen enz. Gaat de gemeente Amsterdam in dat geval dan op grote schaal beslag leggen en proberen over te gaan tot executieveilingen? En is dat dan het scenario waarom de banken een huisaankoop op erfpachtgrond niet meer willen financieren? Een commissie onder leiding van oud-Rabobank-topman Herman Wijffels adviseert om op termijn de maximale 'loan to value', de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning, omlaag te brengen naar hooguit tachtig procent. Dat betekent dat kopers twintig procent van het benodigde bedrag zelf moeten inbrengen. Om dat geld bij elkaar te sparen zouden jongeren tot 35 jaar hun pensioenpremies via 'bouwsparen' fiscaalvriendelijk opzij moeten kunnen leggen. Uit een ander door Rabobank-economen vandaag gepubliceerd onderzoek blijkt dat het geen trend van tijdelijke aard is dat steeds minder mensen een nieuw huis kopen. Allemaal negatieve invloeden voor de huizenmarkt.

De gemeente Amsterdam heeft de initiële- plus financieringskosten van de bebouwde grond reeds lang "terugverdiend". Door nog steeds een erfpachtcanon te vragen opereert de gemeente als investeerder en niet als faciliteerder. De vraag wordt dan: welk rendement/bedrag eist de gemeente dan als monopolistisch investeerder voor de grond en mag dat eigenlijk wel van de Mededingingsautoriteiten in Brussel en Den Haag? De erfpachter heeft geen keuze; hij kan niet besluiten de grond niet te huren of besluiten met zijn opstal naar een andere grondverhuurder te gaan als de erfpachttermijn is afgelopen.

Het huidige systeem van grondwaardebepaling was voor het grondbedrijf van Amsterdam door de stijgende prijzen van het onroerend goed in de afgelopen jaren lucratief: marktwaarde minus de vervangingswaarde is de grondwaarde. Bij stijgende prijzen wordt dat verschil groter en daarmee de grondslag voor de canonberekening. Bij dalende o.g. prijzen is vanzelfsprekend de grondwaarde lager en daarmee de canon. De erfpachters zouden dus onder het huidige systeem een lagere erfpachtcanon tegemoet kunnen zien. Maar dat lost de gemeente Amsterdam dus op door over te gaan op een ander systeem: nu we verliezen veranderen we nog tijdens de wedstrijd de spelregels. Overigens, het huidige erfpachtsysteem is naar mijn mening ook niet houdbaar.

De huidige en vooral de toekomstige economische situatie en de gevolgen daarvan voor de onroerendgoedmarkt vereisen van de bestuurders van de gemeente Amsterdam dat zij de realiteit onder ogen zien, afstand doen van hun politieke dogma's en bereid zijn moedige beslissingen te nemen. Het erfpachtvoorstel, zoals dat nu is gepresenteerd, is een gepasseerd station, het komt jaren te laat. Dit voorstel had enige kans van slagen gehad, na aanpassingen, in de economische hoogtijdagen tot aan 2007 en vóór de bankencrisis. De economische realiteit van nu en in de toekomst is een geheel andere. De gemeenteraad – deze of die van 2014 na de verkiezingen – zal er naar moeten streven om een rigoureuze stelselwijziging in te voeren betreffende de Amsterdamse grond en erfpacht en de opstaleigenaar een keus geven om

  • de onderliggende grond van zijn opstal te kopen tegen marktwaarde minus de reeds in het verleden betaalde erfpacht ofwel
  • een niet-geïndexeerde eeuwigdurende erfpacht te accepteren tegen een symbolisch bedrag.

Alleen dan:

  1. kan de Amsterdamse onroerend goed markt concurreren met omliggende gemeenten
  2. zullen banken bereid zijn Amsterdams onroerend goed te financieren en
  3. kunnen ook niet-vermogende Amsterdammers in Amsterdam blijven wonen.

Hopende dat bovenstaande zal bijdragen aan het welzijn en de welvaart van de Amsterdammers en met vriendelijke groeten

Amsterdam, 30 juni 2013
Gerard Marinus,
Geerdinkhof 357,
1103 RC Amsterdam
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.