Op 29 mei jl. stond er een advertentie in weekkrant De Echo waarin het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam een informatiebijeenkomst aankondigde, die op 30 mei zou plaatsvinden en, na vooraanmelding per email, vrij toegankelijk was voor alle belangstellenden. De voorstellen voor nieuwe Algemene Bepalingen 2013 voor particuliere erfpachters in Amsterdam zijn beschikbaar op de internetsite van het grondbedrijf. Tijdens de bijeenkomst op 30 mei 2013 waren niet alleen ongeruste erfpachters aanwezig maar ook bestuursleden van de Nederlandse Vereniging voor Erfpachters, SEBA, Amsterdamse makelaars en gemeenteraadsleden. Wethouder Maarten van Poelgeest en zijn ambtenaren deelden mede dat de nieuwe Algemene Voorwaarden in de eerste plaats zijn bedoeld om meer duidelijkheid en transparantie te verschaffen aan particuliere erfpachters, die dankzij een jaarlijks geïndexeerde canon niet meer verrast zullen worden door de financiële consequenties van aflopende erfpachttermijnen.

Tijdens de daarop volgende consultatieronde, die tot 10 juni 2013 duurde, konden geïnteresseerden hun visie op de voorstellen per brief of email voorleggen aan wethouder Van Poelgeest en zijn ambtenaren. Net als veel andere organisaties heeft ook de VVE Groot Geerdinkhof schriftelijk kond gedaan van haar mening. Op 27 juni jl. vond op het stadhuis een commissievergadering plaats over de nieuwe voorstellen. De publieke tribune was afgeladen en een hele rij insprekers, onder wie vertegenwoordigers van SEBA en NLVE, lieten zich in negatieve bewoordingen uit over de voorstellen van het grondbedrijf. De commissieleden van PvdA, SP en Groen Links waren het geheel eens met de voorstellen van wethouder Van Poelgeest, maar de raadsleden Van Ree (VVD), Blommers (CDA) en Visser (D'66) plaatsten kanttekeningen en vroegen de wethouder bepaalde punten te heroverwegen, hetgeen wel werd toegezegd maar niet heeft geleid tot wijziging van de uitgangspunten.
Op 3 juli jl. zijn de voorgestelde uitgangspunten voor nieuwe Algemene Bepalingen 2013 voor particuliere erfpachters door de gemeenteraad aangenomen. Alleen het CDA heeft tegen gestemd. Helaas hebben alle andere partijen voor gestemd! Verwacht wordt dat de nieuwe Algemene Bepalingen 2013 waarvan de uitgangspunten nog moeten uitgewerkt begin 2014 in werking treden.

Wat houden deze nieuwe Algemene Bepalingen in en wat betekent dat voor erfpachters in Geerdinkhof?

  1. Afkoop is niet meer mogelijk. Na afloop van onze vijftigjarige erfpachttermijn kunnen we niet meer geheel of gedeeltelijk afkopen maar moeten een jaarlijkse canon betalen.
  2. De jaarlijkse canon wordt geïndexeerd op basis van inflatiecijfers van het CBS, maar hoe de jaarlijkse inflatiecorrectie zal worden berekend is nog niet bekend. De jaarlijkse indexatie is niet aan een maximum gebonden en dient om het grondbedrijf te compenseren voor de (veronderstelde) waardestijging van de grond.
  3. Herwaardering van de grond onder onze woningen vindt op dit moment plaats na afloop van de erfpachttermijn, die meestal 50 jaar duurt. Als de nieuwe Algemene Bepalingen 2013 van kracht zijn wordt de grond bij iedere woningverkoop opnieuw getaxeerd op basis van residuele grondwaarde, d.w.z. verkoopprijs minus gestandaardiseerde herbouwwaarde van het huis. Op die wijze kan het grondbedrijf sneller profiteren van de stijging van de grondprijzen want huizen op erfpachtgrond worden gemiddeld eens per negen jaar verkocht. Omdat bij de vaststelling van de nieuwe canon wordt uitgegaan van de residuele grondwaarde zal dit een neerdrukkend effect hebben op de verkoopprijzen van onze huizen. Aangezien er bij bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van een gestandaardiseerde herbouwwaarde zullen verkopers nauwelijks worden gecompenseerd voor investeringen in verbouwingen, luxueuze badkamers en goed onderhoud.
    Deskundigen zijn het erover eens dat de residuele grondwaarde geen goede reflectie is van de grondwaarde als het huis ouder is dan tien jaar en dat er bij oudere huizen moet worden uitgegaan van "bloot eigendom" van de erfpachtgrond die een lagere grondwaarde vertegenwoordigt dan onbebouwde bouwgrond.
    Op dit moment is nog niet bekend hoe de gestandaardiseerde herbouwwaarde zal worden vastgesteld. Daarvoor moet het grondbedrijf nog een formule bedenken.
    Niet duidelijk is of de vijftigjarige erfpachttermijn wordt gehandhaafd als afkoop niet meer mogelijk is en de grond bij iedere verkoop opnieuw wordt getaxeerd.
  4. Op dit moment kunnen erfpachters, wier erfpachttermijn is afgelopen, zelf een taxateur inschakelen om de waarde van hun erfpachtgrond te bepalen. Bij onenigheid tussen de taxateur van de gemeente en de taxateur van de erfpachter kan er nog een derde onafhankelijke taxateur worden geraadpleegd om de waarde van de grond te bepalen. Volgens de nieuwe Algemene Bepalingen 2013 is dat niet meer mogelijk. Daarin wordt namelijk opgenomen dat de taxateur van het grondbedrijf eenzijdig de waarde van de grond bepaalt. Dat bespaart de gemeente Amsterdam tientallen miljoenen aan taxatie- en gerechtskosten maar het is nadelig voor erfpachters. Immers, in september 2012 heeft de Amsterdamse Rekenkamer vastgesteld dat erfpachters, die bij de aanvang van een nieuwe erfpachttermijn een eigen taxateur inschakelen een lagere jaaarlijkse canon betalen (gemiddeld bijna zeshonderd euro per jaar) dan erfpachters, die hebben ingestemd met de taxatie van de gemeente. Het is overigens de vraag of het grondbedrijf een dergelijke bepaling überhaupt mag opnemen in de Algemene Bepalingen want deze zou strijdig kunnen zijn met bepalingen in boek 6, BW, bijvoorbeeld art233a.
  5. Na verkoop en herwaardering van de grond door een taxateur van de gemeente wordt de de hoogte van de nieuwe canon gerelateerd aan de rente op tienjarige staatsleningen respectievelijk de vastgoedrente. De gemeente gaat uit van de fictie dat de erfpachter een hypotheek krijgt ter waarde van de residuele waarde van de grond en daarover vastgoedrente in de vorm van een jaarlijkse canon betaalt. Een deel van de vastgoedrente bestaat uit inflatiecompensatie. Bestaande erfpachtgrond is echter reeds afbetaald en afgeschreven. Daarom zou het redelijk zijn de hoogte van de erfpachtcanon te relateren aan de maximale pachtprijzen voor agrarische grond en gebouwen, zijnde 2% van de marktwaarde.
    Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de jaarlijkse canon zal worden berekend na verkoop van de woning. Op vragen daarover wenste de wethouder op 30 mei jl. niet in te gaan omdat het te technisch zou worden.

Het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam maakt zware tijden door ten gevolge van de kantorenleegstand, de ingezakte huizenmarkt, de verslechterde financiële positie van woningcorporaties, de door erfpachters gewonnen rechtszaken en het feit dat het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam steeds meer onder vuur komt te liggen. Verkoop van vrije kavels aan particulieren en het opschroeven van de inkomsten uit bestaande erfpachtcontracten moeten de schade voor wethouder Van Poelgeest en de gemeente beperken. Daarom gaan de nieuwe Algemene Bepalingen 2013 uit van een driedubbele inflatiecorrectie; middels de jaarlijkse canonindexatie, hertaxatie van de grond bij iedere verkoop en de inflatiecomponent van de vastgoedrente waaraan de canon wordt gerelateerd.
De enige wijze waarop wij als erfpachters dit ongunstige tij kunnen keren is stemmen op partijen, die het erfpachtstelsel in Amsterdam willen aanpassen. Dat kan zijn door verkoop van erfpachtgrond, zoals in Rotterdam, of door over te stappen op eeuwigdurende erfpacht, zoals in Den Haag. Verder kan het geen kwaad lid te worden van de NLVE voorzover dat nog niet het geval is en deel te nemen aan het referendum dat door SEBA wordt georganiseerd.